+++ Der große Immo-Ratgeber für Eigenheimbsitzer +++
Ob kaufen oder bauen, das Eigenheim selbst ist steuerlich kein großer Abzugsposten. Aber bei der Grunderwerbsteuer, Handwerkerleistungen, energetischen Sanierung, haushaltsnahen Dienstleistungen bis hin zu außergewöhnlichen Belastungen lässt sich doch mit vielen Ausgaben einiges an Steuern sparen. Auch Wohn-Riester und Förderungen können die finanziellen Belastungen für eine selbstgenutzte Immobilie, Zweit- und Ferienwohnungen eingeschlossen, reduzieren. Wer die steuerlichen Möglichkeiten für seine selbstbewohnte Immobilie kennt und geschickt nutzt, kann mehrere hundert bis tausend Euro mit der Steuererklärung herausholen.
Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine langfristige Investition in die eigene Wohnsicherheit. Der Kaufpreis, die üblichen Erwerbsnebenkosten sowie die Finanzierungskosten können bei einer selbst genutzten Immobilie grundsätzlich nicht in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Diese Möglichkeiten bleiben Vermietern vorbehalten. Jedoch kann bei der Grunderwerbsteuer gegebenenfalls gespart werden. Diese wird beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien einmalig fällig. Die Höhe hängt vom Bundesland ab und liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wer beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro kauft, zahlt bis zu 26.000 Euro an Grunderwerbsteuer.
Ein paar Tausender beim Kauf gespart
Besonders beim Neubau lohnt sich eine steuerliche Gestaltung. Wer Grundstück und Bauleistung unabhängig voneinander erwirbt, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskauf, nicht auf die späteren Baukosten. Daher lohnt es sich das Grundstück zuerst zu erwerben und erst später einen Bauunternehmer zu beauftragen. Sind die Verträge rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verknüpft, kann das Finanzamt auch die Baukosten in die Grunderwerbsteuer einbeziehen.
Eine weitere Möglichkeit, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren, kann der separate Ausweis von beweglichem Inventar beim Kauf sein. Dazu können beispielsweise eine Einbauküche oder bestimmte Einrichtungsgegenstände gehören. Voraussetzung ist, dass es sich tatsächlich um bewegliche Gegenstände handelt und ihr Wert im Kaufvertrag realistisch ausgewiesen wird. Auf diesen Teil des Kaufpreises fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.
Wohn-Riester für die eigenen vier Wände
Ein bereits bestehender Riester-Vertrag zur Altersvorsorge bietet die Chance, ein selbst genutztes Eigenheim steuerlich gefördert zu finanzieren. Das staatlich bezuschusste Kapital kann als Eigenkapital oder für die Tilgung des Immobilienkredits genutzt werden. Der Wohn-Riester kann ebenfalls bei Kauf, Neubau, barrierearmem Umbau oder energetischer Sanierung in die Baufinanzierung einfließen, sofern die jeweiligen Auflagen erfüllt sind. Es empfiehlt sich, die für den konkreten Vertrag und Förderzeitraum geltenden Regeln genauer anzuschauen. Zusätzlich zur Förderung können die jährlichen Einzahlungen als Sonderausgaben bis zu einem Betrag von 2.100 Euro steuerlich berücksichtigt werden.
Renovierung, Umbau und Reparaturen
Handwerkerleistungen, die von einem Fachbetrieb erbracht werden, können in der Steuererklärung mit bis zu 6.000 Euro berücksichtigt werden. Die Kosten für Arbeitsleistung, Anfahrt oder Maschineneinsatz mindern zu 20 Prozent direkt die Einkommensteuer bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr. Ob Fassadenanstrich, Dachinstandsetzung, Badmodernisierung, Gartenbepflanzung oder der Einbau eines Kamins – ab dem Jahr 2027 sollen diese Steuervorteile nach dem aktuellen Regierungsentwurf auf 15 Prozent und bis maximal 900 Euro pro Jahr reduziert werden. Daher ist es sinnvoll, für geplante Arbeiten jetzt noch einen Handwerker zu engagieren. Eine ordnungsgemäße Rechnungsstellung und unbare Zahlung setzt der Fiskus voraus.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Weitere 20 Prozent Steuervorteil gibt es für die haushaltsnahen Dienstleistungen. Diesmal bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro pro Jahr. „Es können zum Beispiel Reinigungsarbeiten, Rasenmähen oder Schnee räumen abgesetzt werden“, so die Lohnsteuerhilfe Bayern. Auch hier bezieht sich die Steuerermäßigung auf die Arbeitsleistung, welche im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wird. Selbst wenn der Steuervorteil gering ist, sollte er bei Inanspruchnahme entsprechender Leistungen genutzt werden. Auch hier werden vom Fiskus eine ordnungsgemäße Rechnung und Überweisung verlangt.
Außergewöhnliche Belastungen
Ist der Umbau des Eigenheims aus gesundheitlichen Gründen medizinisch notwendig, können die außergewöhnlichen Belastungen in der Steuererklärung zu einer Steuerminderung führen. Klassische Beispiele sind der Einbau eines Treppenliftes oder die Schaffung barrierefreier Zugänge aufgrund von Erkrankung, Behinderung oder altersbedingten Einschränkungen. Ob und in welcher Höhe die Kosten steuerlich berücksichtigt werden, hängt allerdings vom konkreten Einzelfall, dem Haushaltseinkommen und weiteren Voraussetzungen für außergewöhnliche Belastungen ab.
Gleichzeitig Steuern und Energie sparen
Besonders interessant ist die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen für selbstbewohnte Gebäude, die älter als zehn Jahre sind. Werden die Maßnahmen von einem Fachunternehmen ausgeführt und erfüllen vorgeschriebenen Standards zur Einsparung von Energie, können insgesamt 20 Prozent der förderfähigen Kosten als Steuerermäßigung geltend gemacht werden. Diese wird über drei Jahre verteilt und reduziert die Steuerschuld um bis zu 40.000 Euro je Objekt, wenn entsprechende Bescheinigungen des Fachbetriebs vorliegen. Nach derzeitigem Stand müssen die Bauarbeiten bis Ende des Jahres 2029 abgeschlossen sein. Gefördert werden vor allem wärmedämmende Maßnahmen, der Austausch von Fenstern oder der Heizung sowie der Einbau einer Lüftungsanlage.
Sonderfall denkmalgeschützte Immobilien
Eine besondere steuerliche Behandlung gibt es für Altbauten, die unter Denkmalschutz stehen. Hier können Selbstnutzer 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben steuerlich abschreiben. Entscheidend ist, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Denkmalschutzes erfüllt und die entsprechenden Maßnahmen vor Sanierungsbeginn von der zuständigen Denkmalschutzbehörde anerkannt sind. So können im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun darauffolgenden Jahren jeweils bis zu neun Prozent der begünstigten Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden. Damit kann das zu versteuernde Einkommen beträchtlich gesenkt werden.
Unterstützung bei der Finanzierung
Neben den Steuererleichterungen gibt es zusätzlich staatliche Förderprogramme, wie ein zinsgünstiges Darlehen von der KfW oder Zuschüsse von der BAFA sowie regionale Fördertöpfe der Kommunen, die bei einer energetischen Sanierung oder Maßnahmen für den Denkmalschutz in Betracht kommen und miteinander kombinierbar sind. „Öffentliche oder steuerliche Förderungen können aber die Geltendmachung von Handwerkerleistungen zusätzlich ausschließen“, gibt die Lohnsteuerhilfe Bayern zu bedenken. Daher sollte vorab genau abgewogen werden, welcher Ansatz rentabler ist.
Wird die Immobilie wieder verkauft, bringt die vorherige Eigennutzung ebenfalls einen steuerlichen Vorteil. Schon im dritten Jahr des Wohnens ist der Verkauf steuerfrei und die Spekulationssteuer auf die Veräußerung von Immobilien bleibt erspart.
Schlüsselwörter: Eigenheim, Steuererklärung, Renovierung, Sanierung, Kauf, Verkauf, Wohnriester
Über die Lohi — Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist mit rund 300 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit über 700.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären – im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 StBerG – alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.
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